OPTYMALIZACJA KONSTRUKCJI
NIEDOCENIANY ELEMENT PROCESU INWESTYCYJNEGO
Rozpoczynając projekt budowlany każdy inwestor niejednokrotnie szuka oszczędności poprzez optymalizację projektu konstrukcji, jaki otrzymał od obsługującego go biura projektowego. Często kwestia ta sprowadzana jest do prostej formuły, polegającej na zmniejszeniu tonażu konstrukcji stalowej oraz zmniejszenia objętości betonu w konstrukcjach żelbetowych. Ta prosta czynność w wielu jednak przypadkach prowadzić może do zupełnie odwrotnych skutków, o których inwestor dowie się jednak dopiero podczas kontraktacji usług wykonawczych. Wiedzą o tym z pewnością ci, którym przyszło optymalizować konstrukcje stalowe zabezpieczane ogniowo.
Kryterium optymalizacji konstrukcji
Na samym początku należy zdefiniować jakie parametry stanowić będą kryterium optymalizacji, czyli cel, jaki ostatecznie należy osiągnąć.
W tym miejscu w większości przypadków celem jest obniżenie kosztu budowy przy identycznych założeniach projektowych. Opisane są one najczęściej poprzez zadane obciążenie, ugięcia maksymalne, czy inne rozwiązania projektowe, jakie inwestor otrzymał w pierwotnym projekcie.
Podejście takie jest jednak błędne. Skąd bowiem inwestor może wiedzieć, że hala w kolorach jasnych będzie tańsza niż w ciemnych (przy niezmienionych pozostałych parametrach)? I to nie tylko dlatego, że farba jasna zawiera mniej pigmentu, ale także dlatego, że nośność płyt warstwowych w jasnych kolorach jest większa niż w ciemnych.
Jakkolwiek przykład ten może być drobny i dotyczyć bardziej architektury, to jednak chcielibyśmy pokazać nim, jak wiele trywialnych kwestii pomija się w optymalizacji konstrukcji obiektu jaki przyszło inwestorowi realizować.
Optymalizacja konstrukcji stalowych i prefabrykatów pod kątem zmniejszenia kosztów realizacji inwestycji na terenie Norwegii.
Analiza przyjętych założeń
Punktem wyjścia do jakichkolwiek prac jest analiza przyjętych założeń projektowych. O jej skuteczności decydować jednak będzie aktywny udział inwestora. Dyskusji wszakże wymagać mogą sytuacje w których stropy projektowane są na obciążenia znacznie większe niż przewidywane przez normę, dla danego sposobu użytkowania. Analiza parametrów wyjściowych jest więc kluczowym aspektem od którego zależy efekt optymalizacji konstrukcji, bez względu na to, czy chodzi o optymalizację konstrukcji stalowej, czy żelbetowej.
Optymalizacja konstrukcji stalowych
Realizując zadanie optymalizacyjne konstrukcji stalowych przyjmujemy, że konstrukcja ta w intencji inwestora czy następnie generalnego wykonawcy może być realizowana poza budową. Spotykane często połączenia spawane na budowie staramy się całkowicie wyeliminować nawet, jeśli w chwili początkowej, takie rozwiązania uważane są za dopuszczalne. Doświadczenie uczy, że wykonana w warunkach warsztatu prefabrykowana konstrukcja stalowa jest tańsza w dostawie i montażu niż ta sama konstrukcja spawana na budowie. Dlatego też zachęcamy inwestorów do uzupełnienia dokumentacji o projekt warsztatowy konstrukcji.
Na tym etapie uzgodnione dane wyjściowe weryfikujemy w stosunku do projektu istniejącego, szacując pierwotny koszt wykonania konstrukcji stalowej. Następnie poszukiwane są rozwiązania zastępcze związane z użyciem innych technik obliczeniowych, innych warunków podparcia, innych schematów statycznych ram głównych, a także innych materiałów, co ma szczególne znaczenie w przypadku konstrukcji przewidzianych do eksportu.
Optymalizacja konstrukcji stalowych jest zatem wieloparametrową analizą, której efektem będzie niższy koszt wykonania danej konstrukcji na danym obszarze. Oszczędności w tym zakresie sięgać mogą od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, zaś nasze wynagrodzenie powiązane jest procentowo z udziałem obniżki kosztu wykonania do kosztu pierwotnego.
A co z zatwierdzonym projektem budowlanym?
Wbrew obiegowej opinii nie każda zmiana musi naruszać zatwierdzony projekt budowlany.
Jeśli w wyniku optymalizacji konstrukcji nastąpi zmiana, która wpływać będzie na zatwierdzony projekt budowlany wymagane jest określenie, czy zmiana ta jest odstępstwem istotnym. Za odstępstwo istotne uważane jest:
zmiana zakresu objętego zagospodarowaniem działki lub terenu,
zmiana charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego tj. jego kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
zmiana warunków niezbędnych do zapewnienia korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
zmiana ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
W pozostałych przypadkach zmiana uważana jest za odstępstwo nieistotne i nie wymaga zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego konstrukcji. Na korzyść inwestorów przemawia to, że w zdecydowanej większości rozpatrywanych sytuacji, optymalizacja konstrukcji nie pociąga za sobą zmiany istotnej projektu budowlanego.
Optymalizacja konstrukcji sposobem na zmniejszenie kosztów budowy
Koszt usługi powiązany jest z wynikiem finansowym, osiągniętym dla klienta podczas procesu optymalizacji konstrukcji. Wynik ten jako główny parametr pozwala zrekompensować koszty usługi projektowej, zyskami w postaci mniejszych kosztów realizacji budowy. Jednocześnie klient na podstawie analizy przedwstępnej ma prawo do rezygnacji z usługi bez zbędnych kosztów w przypadku, gdyby szacowane na tym etapie procentowe zmniejszenie kosztu budowy było dla niego niewystarczające w kontekście całego zadania inwestycyjnego.
Stąd też inwestor już na etapie postępowania przetargowego oraz negocjacji zamówień, założyć może, że w wyniku optymalizacji projektu nie poniesie dodatkowych kosztów finansowych związanych z usługą.
Klientów zainteresowanych możliwościami uzyskania dodatkowych przychodów w wyniku zmian parametrów powierzchni użytkowych do powierzchni użytkowych mieszkalnych (PU/PUM) na tej samej działce, zapraszamy do zapoznania się z możliwościami optymalizacji projektu budowlanego.
ESSLAR Civil Engineering™
ESSLAR International Broker Sp. z o.o.
ul. Północna 23, 21-500 Biała Podlaska
tel.: 22 247 25 90, fax: 22 486 32 87
e-mail: office@esslar.com
https://www.esslar.com
Sąd Rejonowy w Lublinie
XI Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego
Nr KRS: 0000288510
NIP: 537 24 75 765
Zapraszamy do kontaktu:
mgr inż. Dominik Wieluński
design@esslar.com
+48 668 170 926